过往的产业园区运营，是“基地+基金”的概念，即指在提供办公场地、设施等基础物理空间外，为入驻的企业提供成长中各个阶段所需的投资服务。但随着国家产业结构的不断调整转型、优化升级，不管是企业还是市场都对产业园区的运营提出了更高的要求，进化成了“产业+基金”的模式，要求产业园区不仅要形成一个产业集群的效应，还要在这个集群的共性认知上，形成一个着实有效的资本投资机制。

在中国住宅地产、商业地产触碰到“天花板”，呈现下滑的发展态势下，国家及时喊出了“服务实体经济”的口号，使得一直默默无闻、低头耕耘的产业园区一下子就被推上了舆论的风口浪尖，成为撬动内需、促进国内经济发展的有力杠杆。一时间，住宅地产开发商、互联网巨头、基金大鳄等纷纷冲入了这股大浪潮中，或开发、或注资、或运营，一度使一些在产业园区领域低调了十余年的老牌企业都成为行业顶礼膜拜、争相研究模仿的时代样本。可是时代更迭交替的快，榜样的力量也正在经受着考验，随着国家产业结构的不断转型升级，产业链的上下游企业对园区的要求不再只是停留在“基地+基金”层面，不再仅仅满足于办公设施物理空间、人力培训、法律咨询、商标申报等基础服务的提供，以及成长中各个阶段所需要的租金入股、PE退出等投资支持，还要求园区形成产业集群的效应，依靠龙头企业的联动效应，使产业链上的各个环节像紧紧咬合的齿轮一样，滚动循环，形成一个有效的生态链，使得入园的企业能够生长在一片可持续发展的滋养沃土上。

所以，以往那些仅仅是依靠一级土地开发、二级园区物业租售等商业模式赚取经济利润的产业园区地产商们，发展空间将越来越闭仄。产业园区的开发运营离不开“重资产”，没有物理空间的承载，园区后期的运营服务也就变成了空话，但是一旦“重资产”，就势必绕不开“资金”来源的话题。比起住宅地产、互联网巨头的丰厚的“对家”，产业园区商们显得捉襟见肘，毕竟靠办公场地、厂房的租赁及微薄的运营服务收入，是很难让产业园区商像住宅地产开发商们那样轻松豪掷几个亿买地建设，然后长期持有物业，慢慢坐等物业增值、租金上涨带来“溢价值”的。产业园区商原有的“重资产”模式存在着资金周转的压力，需要通过快速售卖物业所获得的收入来进行下一个项目的投资运营或异地扩张。

这其中两种模式最为常见：一种是快速建厂房、通过强大的招商团队快速去化，实现品牌扩张，毕竟没有足够的市场占有率，也就没有了行业地位，进而丧失了话语权；另一种是靠住宅配套建设开发所获得的资金不断供血产业园区的运营。也许就是因为“重资产”资金的桎梏，使得很多产业园区商的模式被诟病，始终摆脱不了“地产开发”牟利的嫌疑。但随着产业园区领域的竞争日益加剧，就“前端”的园区建设速度、规模来看是拼不过财大气粗的住宅地产开发企业的，所以产业园区商只能在“后端”的运营服务上不断地深化创新，衍生价值。毕竟比起住宅开发企业这些门外汉们，产业园区商还是具有对“产业”属性的深刻认知和把控力的。

“产业+基金”是目前产业园区运营的主要方向和趋势。产业是核心，是基础，优秀的产业区在产业层面要符合市场或产业需求，有必要进行合理的产业规划。这些产业园区们通过十余年的深耕细作，已经对熟悉的产业领域的成长机理、发展特性、分化组织等方面积累了足够的经验，所以能够迅速对区域市场做出反应，哪些区域适合哪些产业，或者哪些产业中的哪些环节存在增值潜力，规避了后期“孵化”过程中产生的投融资风险，使得一个产业园区项目呈现良性发展的状态。而且通过后期孵化运营、产业投资带来的丰厚经济利益，也成为产业园区品牌扩张的破题之路。讲到这里，很多人也许会问，产业园区“孵化企业”跟“孵化产业”到底本质区别在哪儿？因为在我们的固有思维里，孵化产业链的终端不还是在孵化企业吗，为什么非要说是孵化产业，戴那么大顶帽子？举个例子，过去产业园区在孵化器的功能上，着重点是如何将一个入园的小企业通过各种服务媒介一路扶摇直上到上市企业这个终极目标，然后从中分享企业成长过程中的资本增值。而“孵化产业”是指，比如说我们看重一个入园的文创类企业的原创“IP”，通过这个IP衍生出一系列内容，比如以“IP”为源头的电影、话剧、培训、游戏等各种衍生品，这些衍生品个个都是增值点，随之衍生品市场力越强就越具产业共性，进而就使得园区的产业集聚效应凸显。

说完了产业，我们再来谈谈基金，为了进一步突出“孵化器”的功能，很多产业园区商默默转化成了“投资商”的角色，从最前期对入园企业的租金入股、股权投资到PE退出等阶段性的投资行为，演变成了今天贴近市场前瞻性需求和科技研发技术的前沿，准确把脉地方经济转型升级的着力处，培育出特色优势性产业，进而通过分享产业中各个环节的红利来获得资本增值，也就是从产业园单个企业的“资金扶持”到产业园整个产业孵化的升级转型，使得资金扶持不再是工具，而是推动整个产业园区可持续发展的重要抓手。这种形式的园区操作含金量很高，既要求产业园区商对所集聚的产业所产生的可持续经济效应有足够的把握和理论依据，通俗来讲，就是专业度；又要求对投资机制及架构的设计具有严谨的思路和科学论证，使得金融手段的操作能够贯穿园区规划开发建设运营至资产证券化的全产业链上的各个环节，实现园区开发的资金闭环和可持续发展。综上所述，也就是说，产业园区商要改变发展思路，要从“重资产”向“轻资产”的商业模式转型，要一手抓产业、一手抓金融，进而分享产业发展与物业回报所带来的长期资本增值。